Acheter un mobil-home : bon plan ou investissement piégeux ?

Publié le 26/08/2023 à 19h51

A première vue, l’affaire paraît intéressante. Pour des particuliers sans importants moyens financiers et rêvant d’un pied-à-terre pour les vacances, l’achat d’un mobil-home constitue une piste à étudier. Au-delà du prix – entre 35.000 et 65.000 euros en moyenne pour un modèle neuf, deux fois moins en occasion –, ce genre de logement, à mi-chemin entre la caravane et la maison, offre l’avantage d’être exonéré de frais de notaire mais aussi de taxe foncière ou d’habitation. «En plus, leur confort s’est nettement amélioré ces dernières années, estime Roger, un retraité propriétaire dans les Landes d’un modèle avec deux salles de bains, deux toilettes, la climatisation et une terrasse. «J’y passe chaque vacance scolaire avec mes enfants et petits-enfants pour leur plus grande joie.»

Si le succès des mobil-homes ne se dément pas – le parc détenu par les particuliers est estimé autour de 200.000 et les ventes neuves annuelles proches de 4.000 –, leur achat mérite toutefois de rester classé dans la catégorie «plaisir», au même titre qu’une voiture ou qu’un camping-car. «N’espérez pas trop en revanche gagner de l’argent avec», prévient Michel Harismendy, président de la Fédération nationale de propriétaires de résidences de loisirs (FNPRL). Il est vrai que les chausse-trapes ne manquent pas. Déjà, pas question de s’installer n’importe où. A de rares exceptions près, la loi impose l’implantation soit dans des campings, soit dans des parcs résidentiels de loisirs, des copropriétés touristiques peu nombreuses en France.

Un loyer annuel de 3 000 à 6 000 euros en général à prévoir pour la parcelle

Dans les faits, un particulier intéressé s’adressera donc à un camping ayant des mobil-homes disponibles (ou plus rarement des places vides) ou à des revendeurs spécialisés, souvent en cheville avec des gestionnaires de camping. Le prix global tiendra compte à la fois du transport du mobil-home sur le site et de son installation, avec le calage et les branchements techniques. Attention : «Vous ne serez jamais propriétaire de la parcelle sur laquelle vous êtes implanté», avertit Franck Collin, de l’association Familles rurales. Comptez un loyer annuel qui varie généralement de 3.000 à 6.000 euros selon le niveau de gamme du camping et sa situation géographique, mais aussi des frais d’eau et d’électricité, dont la facturation peut parfois poser des problèmes.

Pour rentabiliser cet investissement, vous pourriez être tenté de le louer, d’autant qu’une semaine à la mer se facture ­d’ordinaire entre 1.000 et 1.500 euros. Mais très peu de campings acceptent une sous-location directe. La plupart préfèrent logiquement s’en occuper eux-mêmes, en imposant les tarifs et en prenant, bien sûr, au passage une copieuse commission. «Au-delà de 30%, fuyez», conseille Laurent Portier, président de l’Association des propriétaires de mobil-homes de France.

Autre désagrément : après quinze à vingt ans de présence, des gestionnaires appliquent des clauses d’ancienneté, contraignant les propriétaires à changer leur bien ou à quitter les lieux à leurs frais. Quant à la revente, inutile alors d’en espérer beaucoup. «Le problème est que tout repose sur des contrats pouvant être revus régulièrement et unilatéralement par les campings», se désole Michel Harismendy. D’où une épée de Damoclès sur la tête du détenteur de mobil-home, même si le premier document signé s’avère correct. Dernier risque : nombre de campings font miroiter le fait de pouvoir bénéficier du statut fiscalement avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Or, s’il demeure déplaçable, un mobil-home n’est pas considéré comme un bien immobilier. «Le fisc pourrait estimer que le LMNP ne peut pas s’appliquer», alerte Paul Duvaux, avocat fiscaliste. Prudence…

Ce qu'il faut prendre en compte avant d'acheter un mobil-home :

La durée du contrat : généralement prévu pour deux ans, le contrat entre le camping et le propriétaire peut être revu avec des conditions nettement moins avantageuses.
Les frais divers en plus : taxes de séjour pour la famille ou les amis, travaux d'aménagement du mobil-home par des prestataires imposés....Certaines clauses sont très contestables.
Le critère d'ancienneté : au motif de garder un site joli et moderne, de nombreux campings exigent des propriétaires qu'ils changent leur mobil-home au bout de quinze ou vingt ans.